201610.10
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A la hora de comprar un inmueble…

Es indiscutible la importancia de la compra de un inmueble, tanto en Uruguay como el cualquier parte del Mundo.

Los sistemas legales y notariales cambian en cada parte del planeta, y muchas veces es curioso como eventuales inversores preguntan acerca del sistema notarial en Uruguay con mucha sorpresa. Es común en Europa, por ejemplo, la no intervención de un Escribano designado por el interesado, sino del Banco, quien lo suple o reemplaza con notarios del propio banco.

La explicación de tantas diferencias en el mundo radica principalmente en la existencia de dos grandes sistemas: el “notariado latino” (que es nuestro sistema), y el “notariado anglosajón” (donde la función notarial consiste principalmente en certificar la firma en documentos, como un canciller, incluso como un testigo).

En Uruguay concretamente, se dice que “el Estado da al Escribano un bolígrafo, como al soldado un fusil”.

Y esto es bien cierto desde el momento que la función notarial es de extrema importancia ya que el Escribano es el profesional que basado en la fe pública y en la confianza que en él depositan las personas, garantiza, cuida, resguarda los derechos de las mismas, su patrimonio, sus inmuebles, sus ahorros; en definitiva su hogar y sus sacrificios.

En el caso de la compra de un inmueble, el Escribano debe intervenir necesariamente por imposición de la ley. Su función es garantía de control y aplicación del Derecho Privado, de la correcta registración y efectivo pago de impuestos.

Por lo general, a la hora de comprar un inmueble el primer paso es firmar lo que comúnmente se llama un “Boleto de Reserva”. Se trata de un documento privado que puede tener certificación de firmas o no, donde comprador y vendedor fijan las bases del negocio, a saber: describen el bien, fijan plazos, establecen los montos, establecen las condiciones para la celebración de la compraventa definitiva, fijan una seña, y otras cláusulas de estilo.

Lo importante a tener en claro es que en esta etapa, ya debe de intervenir el Escribano, quien debe ser designado por el comprador, y que por lo general es el depositario de la seña.

A veces las personas firman un documento en una inmobiliaria, depositan allí una “seña o multa” y luego consultan a su Escribano de confianza. Esto no es lo recomendable.

Luego de firmado el “boleto de reserva” el escribano debe realizar lo que se conoce como “estudio de títulos”, que consiste en estudiar la historia del inmueble, por lo menos 30 años hacia atrás o tal vez más en ciertos casos.

Paralelamente se deben de obtener una cantidad de certificados que comúnmente se conocen como “libre de embargos” y certificados de la propiedad inmueble, donde se coteja que quien vende sea realmente el dueño registrado y que no haya hipotecas u otras inscripciones que obstaculicen el negocio.

A su vez, el Escribano debe realizar una gran cantidad de controles que la ley le ha responsabilizado, como ser el control en caso de corresponder de pagos al Banco de Previsión Social, pago de impuestos a la DGI, obtener certificados municipales varios, control de planos, control de pago de impuestos, tasas y contribuciones, etc. Esta tarea es por demás desconocida en la gran mayoría de los casos, pero necesaria y obligatoria para lograr un correcto estudio de títulos, controles e inscripción.

Una vez que el Escribano posee la certeza y la prueba, de que la titulación es correcta, se debe coordinar el negocio y la firma.

Los Escribanos estaremos agradecidos si así se hace, ya que es preferible que el cliente nos visite antes de dar los primeros pasos, y no luego con algún inconveniente, que también estaremos gustosos de solucionar.

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¿Qué es la reserva de prioridad?

Es muy común, y recomendable, utilizar una herramienta que se llama “Reserva de Prioridad” que consiste en una inscripción por 30 días en el Registro donde las partes deciden hacer público el futuro y potencial negocio.

Con esta inscripción, previa a la compraventa, las partes, obtienen mayores garantías, ya que se hace público que ese negocio futuro y eventual está “reservado” y el mismo queda a salvo y por ese período de embargos que pudieran afectar el negocio.

¿Dónde queda registrado el negocio?

El Escribano extiende la Escritura en su Protocolo, este es el Registro donde  lleva los documentos bajo las más estrictas formalidades, y el cual anualmente es encuadernado y debidamente controlado por la Suprema Corte de Justicia.

¿Y los títulos?

El Escribano lo que entrega es la primera copia de la escritura, que es el documento que la gente comúnmente llama “titulo”, y es el instrumento previsto por las normas para circular entre las personas y ser utilizado para todos los futuros negocios.

El Escribano entrega la primera copia una vez pagos los impuestos pertinentes y realizada la inscripción en el Registro de la propiedad del Departamento donde se encuentra ubicado el inmueble.

4 pasos para un negocio exitoso

  1. Contactar a su Escribano de confianza.
  2. Firmar un “boleto de reserva” y que en caso de haber seña quede depositada en el Escribano designado.
  3. Realizar una “reserva de prioridad” y obtener los certificados correspondientes

Previo estudio de títulos y certificados por parte del Escribano celebrar la compraventa de acuerdo a las instrucciones y recomendaciones del Escribano.